Powrót do wszystkich artykułówW Twojej głowie zrodziła się myśl wynajmu mieszkania? Masz wątpliwości, czy jeśli najemca przestanie płacić, będziesz w stanie pozbyć się niechcianego lokatora? Nie wiesz, jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa? W sukurs przychodzi instytucja najmu okazjonalnego!
Umowa najmu okazjonalnego zajęła swoje poczesne miejsce w polskim porządku prawnym wraz z wprowadzeniem Ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. zmieniającej ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (dalej „ochr. pr. lok.”). W projekcie do ustawy powołano się na potrzebę wkroczenia instytucji najmu na właściwe tory rozwoju, któremu miała towarzyszyć likwidacja przeszkód ograniczających osobom fizycznym wynajmowanie lokali mieszkalnych, tym samym utrudniających możliwość legalnego pobierania pożytków z tego tytułu. Ponadto wskazywano na konieczność wzmocnienia ochrony prawnej wynajmujących lokale mieszkalne w drodze uproszczenia procedury egzekucyjnej oraz wyprowadzenia najmu z tzw. „szarej strefy” poprzez nałożenie na wynajmujących obowiązku opodatkowania przychodów pochodzących z wynajmu.
Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Umowa ta zarezerwowana jest jednak wyłącznie dla właścicieli lokali będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Aby umowa najmu okazjonalnego wywołała skutki prawne, powinna być, po pierwsze, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a ponadto należy pamiętać, iż zgodnie z art. 19a ust. 2 ochr. pr. lok., powinna zostać zaopatrzona w niezbędne załączniki, tj.
- oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego o poddaniu się dobrowolnie egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, w terminie wskazanym w żądaniu, nie krótszym niż 7 dni,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu
o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego oświadczenie sporządza się w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Co istotne, aby móc w pełni korzystać z dobrodziejstw instytucji najmu okazjonalnego, właściciel zobowiązany jest zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przeciwnym razie Wynajmujący nie będzie uprawniony do skorzystania z ochrony, jaką daje uproszczona egzekucja, szczegółowo przedstawiona w dalszej części artykułu.
Uproszczona egzekucja
W gąszczu umów znajdujących się w obrocie prawnym, najem okazjonalny eksponuje w swojej istocie nakaz złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Wyżej wymieniony akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej „k.p.c.”). Akt notarialny, po nadaniu na niego klauzuli wykonalności przez sąd, stanie się tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę prowadzenia egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. W ten sposób omijany jest cały etap procesu sądowego zmierzający do uzyskania tytułu egzekucyjnego – wyroku nakazującego opróżnienie i wydanie lokalu. W konsekwencji, dobrowolne poddanie się przez najemcę egzekucji na podstawie aktu notarialnego prowadzi do szybszego zaspokojenia roszczenia wierzyciela. Taki zabieg ma też swoją pozytywną wymowę pod względem gospodarczym, bowiem wierzyciel unika dodatkowych kosztów związanych z koniecznością prowadzenia procesu sądowego.
Eksmisja „na bruk”
Jak już wyżej wspomniano, w ramach instytucji najmu okazjonalnego najemca jest ustawowo zobligowany do wskazania lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Jednocześnie wymaga się, aby przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego zadbać o przedłożenie wynajmującemu oświadczenia właściciela, bądź osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu przez niego wskazanym.
Zgodnie z art. 19a ust. 3 ochr. pr. lok., w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez najemcę lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu – pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego – wskazać wynajmującemu inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu.
Łatwo można wyobrazić sobie sytuację, w której osoba wyrażająca zgodę na przyjęcie najemcy traci swój tytuł prawny do lokalu, a najemca – pomimo takiego obowiązku – nie kwapi się, aby poinformować o tym wynajmującego i wskazać inny lokal. Jak działa wtedy prawo?
W sytuacji, gdy najemca nie poinformował wynajmującego o tym, że utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym przy zawarciu umowy najmu, a umowa ta wygasła (np. w związku z upływem okresu, na który została zawarta) lub też została przez wynajmującego wypowiedziana, i najemca uchyla się przed dobrowolnym opróżnieniem lokalu, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu ze wskazaniem terminu (nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy), w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel uprawniony jest do wystąpienia do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji.
Zgodnie z art. 1046 § 4 k.p.c. „Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.”. Co do zasady więc doprowadzenie przez komornika do opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika najczęściej napotyka przeszkodę w postaci konieczności powstrzymania się od egzekucji do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia, do którego komornik może usunąć dłużnika. W przypadku najmu okazjonalnego przeszkoda ta nie występuje, bowiem zgodnie z treścią art. 25d pkt 2 ochr. pr. lok. prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny – ryzyko czy korzyść?
Reasumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, niczego nie tracimy (poza kosztami aktu notarialnego, które są stosunkowo niewysokie), a jedynie zyskujemy. Najem okazjonalny jest bowiem nośnikiem kilku niepodważalnych walorów. Przede wszystkim pozwala na szybkie usunięcie niechcianego i nieuczciwego najemcy z lokalu przy udziale komornika. Dysponując oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie musimy już wnosić do sądu pozwu o eksmisję i tym samym wikłać się w długotrwałe postępowanie sądowe. Wystarczy bowiem skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, (w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności Sąd bada sprawę jedynie pod względem formalnym, a nie merytorycznym), i na tej podstawie będziemy mogli złożyć wniosek o przeprowadzenie egzekucji.
W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny gwarantuje więc większą ochronę praw właściciela mieszkania i przyznaje mu instrumenty usprawniające skuteczną eksmisję.
