Powrót do wszystkich artykułówOstatnie miesiące były okresem dość intensywnej presji na rynku nieruchomości. Z jednej strony popyt związany z niepewną sytuacją finansową oraz rosnącą inflacją przejawiał się w rosnących cenach nieruchomości. Jak pokazują liczne statystyki, liczba nabywanych nieruchomości, zarówno za gotówkę, jak i na kredyt, osiągnęła rekordowy poziom. Z drugiej strony wzrost cen materiałów budowlanych spowodował przestoje w realizowanych projektach i utrudnił wielu deweloperom dokończenie zaplanowanych inwestycji.
Dodatkowe trudności z prowadzeniem działalności deweloperskiej mogą w najbliższych miesiącach wyniknąć z właśnie wprowadzonych zmian w prawie. Regulacja umowy rezerwacyjnej, powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wyłączenie zastosowania przepisów o rękojmi, czy kontrolna rola banków – jakie znaczenie będą miały te zmiany dla działalności deweloperskiej w krótkiej i średnioterminowej perspektywie? Wszystkie te zapowiedzi oraz zaprojektowane w ustawie rozwiązania budzą niepewność związaną z nowym stanem prawnym. Jak jednak sytuacja wyglądać będzie w praktyce?
Zapowiadana rewolucja na rynku mieszkaniowym wynikająca z nowej ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., będzie miała w rzeczywistości bardzo ograniczony charakter. Skutki radykalnych rozwiązań pro-konsumenckich będą odczuwalne, ale dopiero w perspektywie kilku kolejnych lat.
Kluczem do zrozumienia tego zagadnienia jest analiza przepisów przejściowych i dostosowujących omawianej ustawy, a konkretnie przepisu art 76. Znajdziemy w nim bowiem normę przejściową stanowiącą, że do wszystkich „przedsięwzięć deweloperskich”, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 roku, stosuje się przepisy dotychczasowe. Co ważne, oprócz „rozpoczęcia sprzedaży” wystarczy zawarcie jednej umowy deweloperskiej. Tak skonstruowany przepis daje możliwość wcześniejszego przygotowania inwestycji przez deweloperów w taki sposób, by uniknąć stosowania przepisów nowych, acz zwiększających koszt inwestycji. Oznacza to, że do istotnej części umów deweloperskich zawieranych w najbliższych latach zastosowanie nadal znaleźć mogą przepisy ustawy dotychczasowej, a w konsekwencji w stosunku do nich nie znajdą zastosowania zapisy m.in. o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na jego rzecz.
Co równie istotne, niektóre umowy zawierane po wejściu w życiu nowej ustawy deweloperskiej będą podlegały staremu reżimowi prawnemu. Wynika to przede wszystkim z treści przepisu art. 76 ust. 2, który stanowi, że jeśli w ciągu 2 lat od wejścia w życie ustawy nie doszło do przeniesienia prawa własności, również zastosowanie znajdą stare przepisy.
Trudno odpowiedzieć na pytanie, czy tak odłożone w czasie skutki wprowadzenia ustawy uchronią rynek przed wzrostem cen nieruchomości. Nie ma jednak wątpliwości, że są one korzystne dla strony deweloperskiej i pozwolą przynajmniej na odsunięcie w czasie wymagających prokonsumenckich rozwiązań. Natomiast ze strony samych nabywców nadchodzące zmiany będą stanowiły dodatkowe wyzwanie związane z właściwym zadbaniem o swoje prawa. W takiej sytuacji zawsze najlepszym rozwiązaniem będzie jednak skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej.
Autorzy:
Jan Minksztym, prawnik
Bartosz Bednarek, radca prawny
