Powrót do wszystkich artykułówDlaczego forma umowy przedwstępnej jest ważna? Czyli słaba i mocna strona formy zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna odgrywa znaczącą rolę w obrocie nieruchomościami. Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (pot. ostatecznej / właściwej).
W pracy kancelarii pojawia się coraz więcej spraw związanych z dochodzeniem roszczeń z umów przedwstępnych. Dlatego też w niniejszym artykule przypominamy podstawowe, choć niezwykle istotne kwestie w zakresie formy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Zabezpieczenie interesów obu stron powinno leżeć w gestii nie tylko kupującego, ale także sprzedającego nieruchomość. Nierzadko zdarza się, że to jednak kupujący w obliczu zawieranej umowy jest tą słabszą stroną stosunku prawnego. Jak pokazują ostatnie lata, rynek nieruchomości przeżywa znaczne ożywienie i to głównie sprzedający (nie tylko będący deweloperami) dyktują warunki sprzedaży. Kupujący, będący osobami fizycznymi, niekiedy zaślepieni wizją wymarzonego domu czy mieszkania nie zwracają uwagi na zapisy umowne. Często uważają bowiem, że umowy takie są nienegocjowalne, więc podpisują je w przedstawionej przez drugą stronę umowy formie. Nic bardziej błędnego. W całym procesie prowadzącym do nabycia nieruchomości warunki, jakie zostaną zakreślone przez strony w umowie przedwstępnej, mają wpływ na późniejsze działania stron i ich skutki. Te skutki wynikają także z tego, w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna. W pracy kancelarii wielokrotnie doświadczaliśmy sytuacji, w których klient po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży domu nie wiedział, czego dokładnie może się domagać na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej, bądź formułował roszczenia, które wcale mu nie przysługiwały.
Należy podkreślić, że co do zasady strony, które zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną nie są związane formą jej zawarcia. Nie oznacza to, że taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Bardzo często ze względu na wysokie koszty i duże zaangażowanie przy zawarciu umowy w tej formie, strony decydują się na jej zawarcie w formie zwykłej pisemnej. Obligatoryjność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego jest wymagana na etapie umowy przyrzeczonej – czyli umowy docelowej, takiej która przenosi własność na nabywcę (art. 158 w zw. z art. 75(1) par. 4 k.c.).
Jak już wspomniano, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej ma ogromny wpływ na skuteczność zawarcia umowy przyrzeczonej. Odmiennie bowiem kształtują się dla stron skutki prawne wywołane zawarciem umowy w formie pisemnej a inaczej w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w formie pisemnej wywołuje dla strony niekorzystny skutek w postaci nieskuteczności roszczenia strony o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Zgodnie z przywołanym przepisem strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawarta jest w takiej samej formie, co umowa przyrzeczona – to jest w przypadku sprzedaży nieruchomości – w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje stronom gwarancję realizacji ich roszczeń poprzez ewentualne wytoczenie powództwa przed sądem o zawarcie takiej umowy. W przypadku umowy zawieranej w formie pisemnej, formułowanie takiego roszczenia jest bezskuteczne, co oznacza, że nie można „zmusić” strony do zawarcia umowy „docelowej”. Powyższe nie oznacza, że stronie wobec której druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie przysługują żadne prawa, mogą one jednak nie rekompensować zaistniałej straty. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Mowa tu wyłącznie o odpowiedzialności odszkodowawczej w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego, czyli naprawienia szkody, którą strona poniosła licząc na zawarcie takiej umowy, a więc pokrycie kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność nie obejmuje tego, co strona otrzymałaby gdyby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawnym zabezpieczeniem na tego typu sytuacje (nie dojście do zawarcia umowy przyrzeczonej) staje się instytucja zadatku. Ale o niej przeczytacie Państwo w osobnym artykule.
