Powrót do wszystkich artykułówDzisiejszy kazus dotyczyć będzie sytuacji, w której, jako kupujący czy obdarowani, nabywamy ułamkową część własności nieruchomości stanowiącej ziemię lub budynek, która nie posiada księgi wieczystej, a pozostałe ułamki własności należą dalej do innych osób. Notariusz przy pierwszej czynności wysyła umowę, czy to sprzedaży, czy to darowizny, do właściwego miejscowo sądu rejonowego, wraz ze wszystkimi przyniesionymi dokumentami, a następnie, po wielu tygodniach, dostajemy informację o oddaleniu wniosku o założenie księgi wieczystej, tracąc na rzecz sądu mozolnie kolekcjonowane dokumenty. Implikuje to daleko idące konsekwencje, w tym konieczność kompletowania po raz kolejny tych samych dokumentów przy chęci objęcia dalszych udziałów oraz brak możliwości obciążenia udziału hipoteką, jako że dla jej ustanowienia konieczny jest wpis w księdze wieczystej.
Co zatem zrobić, kiedy notariusz po objęciu przez nas udziałów we własności nieruchomości, dla której właściwy sąd rejonowy nie prowadzi księgi wieczystej, odbierze nam dokumenty służące wykazaniu prawa własności dotychczasowych właścicieli, a następnie złoży wniosek w systemie teleinformatycznym o założenie dla całej nieruchomości księgi wieczystej, chociaż wiadomym jest, że taki wniosek podlegać będzie oddaleniu przez sąd?
Problematyka zagadnienia opiera się na kolizji norm prawnych wyrażonych w przepisach art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19, poz. 147 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”) oraz art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie (Dz. U. 1991 Nr 22, poz. 91 ze zm., dalej: „u.p.n.”). Zgodnie z pierwszym z przywołanych przepisów, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jak jednoznacznie przyjmuje się w orzecznictwie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 roku w sprawie o sygn. akt: II CSK 26/13), założenie księgi wieczystej, połączone z dokonaniem pierwszego wpisu, wymaga ujawnienia w dziale II tej księgi wszystkich osób, którym przysługuje prawo własności i wymienienia – wyrażonego ułamkiem zwykłym – udziału każdego ze współuprawnionych. Oznacza to, że założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej współwłasność z wymienieniem we wpisie w dziale II tej księgi tylko jednego ze współwłaścicieli i przysługującego mu udziału we współwłasności jest niedopuszczalne (…), innymi słowy, konieczne jest oznaczenie nie tylko rodzaju nieruchomości, lecz także osoby lub osób, którym przysługuje prawo podlegające wpisaniu. Jest oczywiste, że w braku takich danych księga wieczysta nie pozwalałaby na ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a zatem nie spełniałaby celu określonego w art. 1 ust. 1 u.k.w.h. Idąc dalej, jak wynika z brzmienia przepisu art. 158 kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Na obecnym etapie należy zatem przyjąć, że po dogadaniu się ze stroną sprzedającą nieruchomość powinniśmy umówić wizytę u wybranego notariusza, a następnie zawrzeć przed nim umowę sprzedaży z zachowaniem ustawowej formy.
Co wymaga podkreślenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności § 105 oraz § 106 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm.), do umowy sprzedaży nieruchomości, dla której nie jest urządzona księga wieczysta, konieczne jest przedłożenie m. in. dokumentów stwierdzających nabycie własności nieruchomości. W złożonych strukturach właścicielskich skompletowanie podstaw nabycia własności nieruchomości może być bardzo czasochłonne, niekiedy również związane z koniecznością przeprowadzenia postępowań w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku czy uwłaszczenia nieruchomości rolnych, a zatem kompletna dokumentacja w posiadaniu nabywcy nieruchomości jest na wagę złota.
W momencie zawarcia pierwszej umowy sprzedaży jako nabywcy wybiegamy w przyszłość, myślimy o kolejnych sprzedających, którzy chętnie pozbędą się ułamkowej własności nieruchomości w zamian za dodatkowy zastrzyk gotówki, aż w momencie odczytywania aktu przez notariusza dowiadujemy się o istnieniu przepisu art. 92 § 4 u.p.n., zgodnie z którym jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.
Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną. Zgodnie z kolei z brzmieniem przepisu art. 6244 § 3 kodeksu postępowania cywilnego, dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej niesporządzone w postaci elektronicznej notariusz, komornik oraz naczelnik urzędu skarbowego przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej w terminie trzech dni od dnia złożenia wniosku o wpis. Okazuje się zatem, że mozolnie kompletowana dokumentacja zostanie nabywcy odebrana i wysłana do właściwego sądu rejonowego, który jednak ze względu na przywołane przepis art. 1 ust. 1 u.k.w.h. oraz postanowienie Sądu Najwyższego wniosek notariusza oddali, a całość dokumentacji pozostawi w aktach sprawy.
Czy zatem istnieje możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu zakupu udziałów we własności nieruchomości od kilku właścicieli bez konieczności każdorazowego zbierania takiego samego zakresu dokumentacji? Próbę odpowiedzi na to pytanie należy rozpocząć od przywołania brzmienia przepisu art. 6262 § 3 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej.
W tym miejscu zasadne jest podkreślenie, że zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2014 roku w sprawie o sygn. akt: II CSK 218/13, sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do dokonania wpisu w księdze wieczystej, jeżeli wnioskodawca we wniosku jako jego podstawę powołał dokument znajdujący się w innej księdze wieczystej chociażby obie księgi były prowadzone przez ten sam sąd i dotyczyły nieruchomości stanowiących własność tych samych osób, a dokument pozwalał na dokonanie analogicznego wpisu jak w księdze, w której był już podstawą wpisu. Co istotne, w innym orzeczeniu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2005 roku wydane w sprawie o sygn. akt: III CK 233/04) SN stwierdził, że realizacją normy przywołanego wyżej przepisu art. 6262 § 3 kodeksu postępowania cywilnego jest wskazanie przez stronę dokumentów znajdujących się już w aktach księgi wieczystej, zatem brak jest obowiązku ciągłego załączania tych samych dokumentów do wniosków dotyczących tej samej nieruchomości. W tym miejscu wymaga jednak zauważenia, że zgodnie z przepisem § 210 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 grudnia 2015 roku Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz. U. 2015 poz. 2316 ze zm.) akta księgi wieczystej zakłada się z chwilą założenia księgi wieczystej. Jako że w naszej sprawie sąd oddalił wniosek o założenie księgi wieczystej, a zgodnie z przepisem art. 6268 § 10 kodeksu postępowania cywilnego założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu, dokumenty wysłane przez notariusza nie trafiły do akt księgi wieczystej, tym samym nie możemy się na nie powoływać przy kolejnych wnioskach wieczystoksięgowych.
Możliwe rozwiązanie
Rozwiązań przywołanego problemu jest kilka, najprostszym wydaje się poświadczenie odpisu każdego z dokumentów potwierdzających własność nieruchomości przekazywanych przez notariusza do sądu rejonowego „na zapas”, co umożliwi ponowne ich wykorzystanie podczas następnych transakcji.
Mając na uwadze powyższe, w podsumowaniu, jeżeli nie znacie Państwo jeszcze wszystkich właścicieli nieruchomości, dla której nie została urządzona księga wieczysta, a chcecie skupować dalsze udziały lub macie w perspektywie obejmowanie ich pod tytułem darmym i zależy Wam na czasie oraz spokoju, najlepszym rozwiązaniem staje się zwrócenie do profesjonalnego pełnomocnika, który kompleksowo pomoże w przeprowadzeniu inwestycji. Nasza Kancelaria uczestniczyła już w wielu postępowaniach wieczystoksięgowych, w tym dotyczących nabywania udziałów we własności nieruchomości bez księgi wieczystej czy bez uregulowanej sytuacji spadkowej po dawnych właścicielach, a zatem zachęcamy Państwa do zapoznania się z nasz
