Poznań: + 48 61 22 23 997        Warszawa: + 48 22 506 52 42
Sommerrey & Partners Sommerrey & Partners
   Powrót do wszystkich artykułów

Obrót ziemią rolną – gdzie kryją się udogodnienia?

W dniu 26 czerwca 2019 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W wyniku przyjętych zmian, obrót ziemią rolną ma zostać uwolniony spod ograniczeń przewidzianych w poprzedniej ustawie z 2016 roku. W niniejszym artykule przedstawiamy najważniejsze zmiany zachodzące na gruncie nowo obowiązującej ustawy.

17 lipca 2019

W dniu 26 czerwca 2019 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W wyniku przyjętych zmian, obrót ziemią rolną ma zostać uwolniony spod ograniczeń przewidzianych w poprzedniej ustawie z 2016 roku. W niniejszym artykule przedstawiamy najważniejsze zmiany zachodzące na gruncie nowo obowiązującej ustawy.

Zmienione reguły obrotu ziemią rolną – dla kogo dedykowane?

Nowe zasady dotyczące obrotu gruntami rolnymi niosą korzyści przede wszystkim dla osób, które nie są rolnikami indywidualnymi. Na czoło wprowadzonych zmian wysuwa się możliwość zakupu nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha na terenach wiejskich
i miejskich zarówno przez rolników indywidualnych, jak i przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Co więcej, nabycie takich działek (o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha) nie będzie wymagało uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”). Gwoli przypomnienia, nabycie ziemi rolnej bez obostrzeń dotyczyło do tej pory nieruchomości o powierzchni nie większej niż 0,3 ha. Ponadto, zgoda Dyrektora KOWR-u nie będzie konieczna w przypadku nabywania nieruchomości rolnej
w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, na skutek zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, czy w wyniku działu spadku, jak też przy podziale, przekształceniu i łączeniu spółek prawa handlowego. Nie przewiduje się również żadnych ograniczeń w stosunku do ilości gruntów nabywanych w obrębie miast oraz obszarów i terenów górniczych.

Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej

W nowo obowiązującym stanie prawnym, nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni przekraczającej 1 ha musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabywana nieruchomość, przez okres 5 lat. Wcześniej okres ten wynosił 10 lat. Jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba fizyczna, to również ona jest zobowiązana (przez 5 lat)  prowadzić to gospodarstwo osobiście. W ciągu 5 lat od dnia przeniesienia własności żaden nabywca nie ma prawa tej nieruchomości zbywać ani też przekazywać w posiadanie. Nie oznacza to jednak, że od powyższej zasady nie przewidziano wyjątków. Zbycie bądź oddanie ziemi rolnej w posiadanie może nastąpić przed upływem powyższego 5-letniego okresu, o ile nabywca nieruchomości rolnej wykaże uzasadniony ważny interes prawny lub będzie to uzasadnione interesem publicznym. Powodzenie takiego przedsięwzięcia zależy jednak od zgody Dyrektora KOWR-u wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Wcześniej organem decyzyjnym był sąd. W tym miejscu warto podkreślić, że obowiązek prowadzenia działalności rolniczej przez okres 5 lat obejmuje także nieruchomości rolne, których nabycie nastąpiło przed wejściem w życie przepisów nowelizujących. Inny wyjątek stanowią nieruchomości rolne położone w graniach administracyjnych miast, bowiem nie zostały one dotknięte zakazem zbywania bądź oddania w posiadanie przez okres 5 lat, działki takie można zatem sprzedawać nie bacząc na kryterium czasowe. Warto jednak pamiętać, że dotyczy to tych nieruchomości rolnych wchodzących w skład granic administracyjnych miast, których powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha. Ponadto, zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej może zostać sfinalizowane w dowolnym czasie, jeżeli ich nabywcą jest osoba bliska lub gdy grunty rolne zostały nabyte w drodze dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego. Warto dodać, że rolnik dokonując sprzedaży należącego do niego gruntu nie będzie musiał już występować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta
o wydanie oświadczenia potwierdzającego faktyczne prowadzenie działalności rolniczej. Rolnik będzie mógł więc takie oświadczenie złożyć samodzielnie.

Prawo pierwokupu

W myśl nowych przepisów, dyrektorowi KOWR-u przysługuje prawo pierwokupu w stosunku do ziemi sprzedawanej osobie, która nie jest rolnikiem. KOWR może także skorzystać z prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, które posiadają prawo własności lub są użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych, jednakże dopiero gdy łączna powierzchnia tych nieruchomości wyniesie co najmniej 5 ha. W innych przypadkach, strony dokonujące transakcji są zobowiązane do uprzedniego zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Na jej mocy, dyrektorowi KOWR-u przysługuje prawo do złożenia notarialnego oświadczenia nabycia gruntów rolnych stanowiących przedmiot sprzedaży. Zmienił się jednak termin na złożenie takiego oświadczenia. Do tej pory wynosił on 1 miesiąc. Od 26 czerwca br. uległ on wydłużeniu do 2 miesięcy.

Poszerzony katalog osób mogących swobodnie nabywać ziemie rolne

W myśl nowych regulacji rozszerzono również krąg osób bliskich w rozumieniu ustawy
o kształtowaniu ustroju rolnego, na rzecz których można zbyć lub oddać nieruchomości rolne w posiadanie. Od teraz należą do nich również rodzeństwo rodziców oraz pasierbowie. Zielone światło na nabycie nieruchomości rolnych za zgodą Dyrektora KOWR-u dostały również uczelnie pod warunkiem, że nieruchomość wykorzystywana będzie dla celów dydaktycznych, oraz państwowe i samorządowe osoby prawne, jeżeli nieruchomość jest niezbędna do celów publicznych.

Inne ważniejsze zmiany

W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego doszło również do kilku innych istotniejszych zmian. Dotyczy to m.in. prawa nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej.
W przypadku zmiany wspólnika lub wstąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, KOWR ma prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu tych nieruchomości za zapłatą ceny stanowiącej ekwiwalent ich wartości rynkowej, z zastrzeżeniem, iż łączna powierzchnia tych nieruchomości rolnych wynosi co najmniej 5 ha. Wymaga wskazania, że do tej pory KOWR miał prawo do złożenia ww. oświadczenia bez względu na ograniczenia powierzchniowe. Ponadto, KOWR – za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – będzie mógł ustanawiać na nieruchomościach rolnych Skarbu Państwa zabezpieczenie pod zaciągane zobowiązania finansowe. W dalszej perspektywie zakłada się również wprowadzenie obowiązku publikacji ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości rolnych na stronie internetowej KOWR-u, z tym że ta zmiana wejdzie w życie dopiero po roku o dnia obowiązywania nowelizacji.



Może Cię zainteresować również:
Wyższe składki do ZUS dla menedżerów na kontraktach
Problematyka wpisu hipoteki umownej zwykłej w świetle ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.
NOWE TYPY PRZESTĘPSTW I WYKROCZEŃ – “Specustawa koronawirusowa”

Kontakt z ekspertem
×

Jeśli potrzebujesz wsparcia ekspertów, wypełnij poniższy formularz kontaktowy

Zobacz wszystkich ekspertów
pl   en