Poznań: + 48 61 22 23 997        Warszawa: + 48 22 506 52 42
Sommerrey & Partners Sommerrey & Partners
   Powrót do wszystkich artykułów

Sądowe zniesienie współwłasności – co zrobić w przypadku konfliktu współwłaścicieli nieruchomości?

Często spotykaną sytuacją jest, gdy np. osoby które weszły w współwłasność nieruchomości w wyniku spadkobrania, bądź też eksmałżonkowie po rozwodzie są skonfliktowani i nie potrafią znaleźć porozumienia co do sposobu korzystania i zarządzania wspólną nieruchomością. W takiej sytuacji rozważyć można sądowe zniesienie współwłasności.

26 maja 2022

Warto zacząć od tego, że w drodze postępowania sądowego zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby: poprzez podział fizyczny rzeczy między współwłaścicieli (podział w naturze), poprzez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział między współwłaścicieli środków uzyskanych ze sprzedaży (podział cywilny). Sąd w granicach uprawnień wynikających z art. 212 k.c. jest władny, nawet bez zgody uczestników, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy, natomiast jeśli własność nieruchomości miałaby być przyznana jednemu z kilku współwłaścicieli, to orzeczenie takie powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 212 § 2 k.c. rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Wobec treści ww. przepisów, należy uznać, że sytuacja, w której rzecz przyznana będzie jednemu ze współwłaścicieli albo podzielona poprzez sprzedaż i podział uzyskanych środków, możliwa jest jedynie w sytuacji gdy fizyczny podział z przyczyn technicznych jest niemożliwy lub niecelowy (np. podział samochodu na pół bądź też nie jest możliwe takie podzielenie fizyczne mieszkania, aby wydzielić dwa odrębne lokale itp.) albo też w przypadku wystąpienia jednej z okoliczności wskazanych w art. 211 k.c.

Co do zasady, ponieważ preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział odpowiadający woli wszystkich współwłaścicieli, w toku postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. W tym miejscu, warto również wskazać na art. 622 § 2 k.p.c., który stanowi, że gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. W granicach ww. przepisu Sąd jest związany taką zgodną wolą wszystkich Uczestników. 

Natomiast, art. 623 k.p.c. wskazuje, że jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego (tj. 622), a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Tym samym, w razie gdy brak jest zgodnego wniosku współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności, a wnioskodawca domaga się fizycznego podziału rzeczy, sąd jest tym żądaniem związany, chyba że zachodzą okoliczności wyłączające taki podział przewidziane w art. 211 KC. Ewentualny sprzeciw współwłaścicieli na taki sposób zniesienia współwłasności sam w sobie nie stoi na przeszkodzie zastosowaniu przez sąd podziału fizycznego.. 

Ponadto, występujący między współwłaścicielami konflikt nie stanowi bezwzględnej negatywnej przesłanki dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy. Czynnik ten może być jednak rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i fakt, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. 

Brak możliwości podziału rzeczy otwiera przed sądem wybór pomiędzy przyznaniem rzeczy wspólnej na wyłączność jednego ze współwłaścicieli albo sprzedażą rzeczy. Swoboda sądu w dokonaniu wspomnianego wyboru nie jest nieograniczona, gdyż sąd orzeka w tym zakresie stosownie do wszelkich okoliczności sprawy. Sąd musi więc wszechstronnie rozważyć, czy konkretne okoliczności przemawiają za przyznaniem własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (i któremu z nich), czy też raczej zdecydować się na sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny) – por. post. SN z 27.4.2000 r. (I CKN 268/00, Legalis). Wyrażana jest również generalna teza, że spośród dwóch przedstawionych wyżej sposobów wyjścia ze współwłasności pierwszeństwo uzyskuje przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli.


W reasumpcji należy wskazać na następującą kolejność preferowanych ustawowo rozwiązań (ostateczna decyzja należy do Sądu – na podstawie okoliczności konkretnej sprawy):

Jeśli Strony zgodnie wnoszą o podział bądź przyznanie nieruchomości jednemu z współwłaścicieli czy też jej sprzedaż, to w przypadku braku innych przeciwskazań, Sąd orzeka zgodnie z takim wnioskiem.

Jeśli nie złożono zgodnego wniosku, natomiast zachodzą przesłanki do zniesienia współwłasności przez podział fizyczny, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno- gospodarczym. 

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być stosownie do okoliczności albo przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.), albo kilku współwłaścicielom, jeśli jest to uzasadnione i wyrażą oni zgodę na taki sposób zniesienia współwłasności. W tym ostatnim przypadku faktycznie nie dochodzi do całkowitego i ostatecznego zniesienia współwłasności, lecz do powstania nowej współwłasności z nowymi udziałami we wspólnej rzeczy.

 

Jeśli niemożliwy jest fizyczny podział rzeczy i żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć rzeczy, sąd rozważy sprzedaż rzeczy wspólnej jako sposób zniesienia współwłasności.



Może Cię zainteresować również:
Ustawa o płatnościach dla podwykonawców autostrad (specustawa drogowa)
Mediacja w sprawach cywilnych
Przedawnienie roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej naruszeniem autorskich praw majątkowych

Kontakt z ekspertem
×

Jeśli potrzebujesz wsparcia ekspertów, wypełnij poniższy formularz kontaktowy

Zobacz wszystkich ekspertów
pl   en