Powrót do wszystkich artykułówNowa ustawa deweloperska usystematyzowała instytucję, która wcześniej została wypracowana przez praktykę rynkową oraz wzmocniła pozycję nabywcy w umowie rezerwacyjnej.
Zawarcie umowy rezerwacyjnej to często spotykana praktyka. Zakup nieruchomości wymaga dużego kapitału, a wielu nabywców finansuje taką transakcję, korzystając z kredytu hipotecznego. Osoba składająca wniosek o kredyt nie ma pewności, czy otrzyma decyzję pozytywną, dzięki której będzie mogła sfinalizować zakup nieruchomości. Również po stronie dewelopera mogą wystąpić okoliczności, od zaistnienia których uzależnia on realizację inwestycji. W takich sytuacjach przydaje się właśnie umowa rezerwacyjna.
Umowa rezerwacyjna została zdefiniowana w ustawie jako umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Celem umowy rezerwacyjnej jest więc czasowe wyłączenie mieszkania lub domu z oferowania do sprzedaży. Zgodnie z przepisem art. 30 ust. 2 ustawy w jej treści w szczególności należy określić:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal albo dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej, powierzchni i układu pomieszczeń.
Czas trwania umowy rezerwacyjnej musi być oznaczony konkretną datą, która przede wszystkim powinna uwzględniać racjonalny okres na uzyskanie decyzji kredytowej przez osobę rezerwującą.
Nowością jest także wprowadzenie limitu wysokości opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu, a zaliczana będzie na poczet ceny zakupu lokalu. Nasuwa się jednak pytanie czy deweloper będzie mógł zmienić cenę nieruchomości po zawarciu umowy rezerwacyjnej. Z praktyki wynika, że umowy rezerwacyjne często zawierane są jeszcze na długo przed zakończeniem inwestycji, a deweloper nie jest jeszcze w stanie określić, ile wyniesie koszt wybudowania danej nieruchomości co powinno mieć wpływ na cenę ostateczną. Wydaje się jednak, że podwyższenie ceny nieruchomości przez dewelopera będzie skutkowało tym, iż umowa rezerwacyjna ulegnie rozwiązaniu, a opłatę rezerwacyjną deweloper będzie musiał zwrócić nabywcy.
Za niewykonywanie przez dewelopera zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej będzie obowiązywał zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Dotychczas ta kwestia nie była uregulowana, a strona rezerwująca nie była chroniona przed nieuczciwym działaniem dewelopera. Natomiast jednokrotność opłaty rezerwacyjnej będzie zwracana w sytuacjach, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu oraz gdy deweloper bez informowania rezerwującego dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym.
Ustawodawca określając definicję umowy rezerwacyjnej wykluczył możliwość zawierania w niej jakiegokolwiek zobowiązania, które mogłoby być interpretowane jako zmierzające do przeniesienia własności nieruchomości lub zobowiązania zmierzającego do zawarcia umowy deweloperskiej. Nabywca nie będzie miał więc możliwości wyegzekwowania od dewelopera zawarcia umowy deweloperskiej, a deweloper będzie mógł zawrzeć umowę deweloperską z innym nabywcą.
Unormowanie przez ustawodawcę umowy rezerwacyjnej mające na celu ochronę klientów deweloperów nie zastąpi jednak przezorności. Ważne jest więc, aby rozumieć swoje prawa jak i obowiązki, zabezpieczyć własny interes prawny a także uniknąć ewentualnych sporów. Jeżeli potrzebują Państwo doradztwa dotyczącego umowy rezerwacyjnej, nasza kancelaria chętnie takiej pomocy Państwu udzieli.
