Powrót do wszystkich artykułówCzy ważny jest wybór w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej osoby nie będącej właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, jeśli nie legitymuje się ona tytułem licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 r. Nr 115 poz. 741 ze zm.), (dalej u.g.n.)?
Dotychczas prezentowane w piśmiennictwie stanowisko opowiadało się za koniecznością by osoba, która nie jest właścicielem lokalu należącego do wspólnoty, a nie jest przy tym członkiem zarządu w innych wspólnotach posiadała uprawnienia licencjonowanego zarządcy nieruchomości.
Zasady prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Na gruncie art. 184 u.g.n. zarządzanie cudzą nieruchomością jest działalnością zawodową, którą mogą wykonywać jedynie osoby fizyczne posiadające licencję zawodową zarządcy nieruchomości, albo przedsiębiorcy zatrudniający licencjonowanych zarządców nieruchomości. Zarządca jest zobowiązany do stałego doskonalenia zawodowego oraz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku wykonywaniem działalności zawodowej (art. 186 ust. 3 u.g.n.).
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, stosownie do jej art. 1 ust. 1 pkt 1 określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie jej stosowanie jest ograniczone do nieruchomości wymienionych podmiotów publicznych. Albowiem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie dają podstaw do przyjęcia, że także właściciele innych nieruchomości, nie stanowiących zasobu Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w ujęciu art. 20 tej ustawy, mają obowiązek powierzenia zarządzania nieruchomością licencjonowanemu zarządcy.
Przepis art. 190 u.g.n. zwalnia właścicieli nieruchomości zarządzających bezpośrednio swoimi nieruchomościami i podmioty działające w stosunku do nieruchomości jak właściciele z obowiązku posiadania licencji zarządcy. Obowiązku takiego nie mają więc właściciele lokali sprawujący bezpośrednio zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej a także wybrani do zarządu wspólnoty zgodnie z art. 20 u.g.n. właściciele lokali wchodzących w jej skład.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 2012 roku, w sprawie o sygn. akt sygn. akt III CZP 96/11 wyraził pogląd, że tak samo jak wybranych do zarządu wspólnoty właścicieli lokali, których nie obciąża obowiązek legitymowania się licencją profesjonalnego zarządcy nieruchomości, traktować trzeba osoby wybrane do zarządu wspólnoty mieszkaniowej spoza grona właścicieli lokali, sprawujące tę funkcję w zastępstwie właścicieli lokali – tak jakby sami właściciele zarządzali swoją nieruchomością. Sąd Najwyższy przyjął, że możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi obowiązku lecz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która może zarządzać nieruchomością wspólną samodzielnie lub zlecić go innej osobie w zależności od tego, którą z form zarządzania uzna za korzystniejszą, także z uwagi na odpowiedzialność ponoszoną przez członków wspólny za jej zobowiązania.
Z uwagi na powyższą argumentację należy udzielić odpowiedzi twierdzącej na zadane na wstępie pytanie. Otóż Sąd Najwyższy w rzeczonej uchwale wskazał, że wynikający z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102 poz. 651) wymóg posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali.
