Powrót do wszystkich artykułówZgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11, nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.
W stanie faktycznym rozpoznawanym przez Sąd Najwyższy, sprzedający (rodzice) przenieśli, w formie aktu notarialnego, własność działki na rzecz kupujących (córki i zięcia). Nabywcy nie uiścili ceny sprzedaży. Sprzedający wytoczyli powództwo o stwierdzenie nieważności przedmiotowej umowy. Sąd okręgowy uznał, że umowa sprzedaży była pozorna i w rzeczywistości kryła się za nią umowa darowizny. W konsekwencji, orzekł nieważność zarówno umowy sprzedaży, jak i ukrytej umowy darowizny. Sąd apelacyjny powziął natomiast wątpliwość, czy umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży jest dotknięta sankcją nieważności, w związku z czym zwrócił się z pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pozorność występuje wtedy, gdy strony zawierają czynność prawną pozorną dla ukrycia innej, rzeczywiście przez nie zamierzonej i dokonanej. Potajemne porozumienie stron jest określane jako czynność prawna ukryta lub dyssymulowana. Ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. stwierdził, że ważność oświadczenia woli jako składnika czynności ukrytej zależy od właściwości tej czynności, czyli od tego, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki ustawowe jej skuteczności, wynikające z przepisów bezwzględnie obowiązujących. Niewątpliwie chodzi tu o wymagania zarówno co do treści, jak i formy. W stanie faktycznym sprawy, ukryta czynność darowizny nieruchomości nie zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności, tj. formy aktu notarialnego, i z tego względu jest nieważna (art. 158 k.c.).
Sąd Najwyższy zaznaczył, iż nie ma podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla czynności symulowanej na czynność dyssymulowaną przede wszystkim z tego względu, że w pojęciu pozorności, która jest wadą oświadczenia woli, nie mieści się wadliwość czynności prawnej w postaci niezachowania formy. W omawianym przez Sąd wypadku forma aktu notarialnego została zachowana dla innej czynności prawnej, tj. pozornej umowy sprzedaży nieruchomości, i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności, gdyż ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dyssymulowana czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, odpowiada wszystkim dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a więc także od tego, czy została zawarta w wymaganej formie. Wprawdzie obydwie czynności – pozorna i ukryta – dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o nieodpłatnym przeniesieniu jej własności nie zostało wyrażone z zachowaniem formy ad solemnitatem. Należy dodać, że umowę sprzedaży różni od umowy darowizny nie tylko odpłatność charakteru czynności prawnej, ale – jak trafnie podniesiono w literaturze – całkiem inny reżim prawny.
Omawiana uchwała ma bardzo duże znaczenie prawne, gdyż w praktyce bardzo często można spotkać się z takimi pozornymi umowami. W szczególności są to umowy sprzedaży, pod którymi kryją się umowy darowizny, bądź na odwrót, zawierane w dużej mierze pomiędzy członkami rodziny.
Stan prawny na dzień 7 września 2012 r.
