Powrót do wszystkich artykułówMinisterstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność tych gruntów. Projekt ten przewiduje, że od 1 stycznia 2017 właściciele mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych z mocy prawa staną się współwłaścicielami gruntów objętych dotychczas współużytkowaniem wieczystym. W dniu 15 września 2016 roku zakończyły się konsultacje społeczne w tej sprawie.
Przedmiot zmian
Przekształcenie prawa współużytkowania wieczystego we współwłasność dotyczyć ma gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokalu albo z udziałem we własności budynku. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć grunty, na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i w odniesieniu do których obowiązuje obecnie stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddanej na cele mieszkaniowe (1%).
Właścicielom lokali mieszkalnych co do zasady przysługuje udział w prawie do gruntu, na którym posadowiony jest budynek, a będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a zatem są jego współużytkownikami wieczystymi. Zgodnie z projektem ustawy o przekształceniu, z dniem 1 stycznia 2017 r. współużytkowanie wieczyste takich gruntów ma przekształcić się we współwłasność tych gruntów. Wysokość udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntów odpowiadać będzie wysokości udziałów we współwłasności tych gruntów.
Opłaty przekształceniowe
Przekształcenie będzie miało charakter odpłatny. Z tytułu przekształcenia współwłaściciel gruntu przez okres 20 lat będzie ponosił roczną opłatę przekształceniową, wnoszoną do 31 marca każdego roku, równą opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu 31 grudnia 2016 r. Projekt przewiduje możliwość waloryzacji opłaty (nie częściej niż raz na 5 lat), a także system bonifikat (m.in. obowiązkowa 50% bonifikata w razie jednorazowego wniesienia wszystkich opłat przekształceniowych za cały okres w stosunku do nieruchomości stanowiących przed dniem 1 stycznia 2017 r. własność Skarbu Państwa).
Zaświadczenie o przekształceniu
Podstawę ujawnienia prawa współwłasności gruntu na rzecz dotychczasowych współużytkowników wieczystych w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie o przekształceniu, wydane przez właściwy organ administracji publicznej (starostę w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa).
Zaświadczenie wydawane będzie z urzędu i nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy o przekształceniu. Właściwy organ administracji publicznej zobowiązany będzie do wysłania takiego zaświadczenia do wszystkich dotychczasowych współużytkowników wieczystych oraz do sądu wieczystoksięgowego, który dokona wpisu w dziale III księgi wieczystej wzmianki o obciążeniu opłatą za przekształcenie każdego współwłaściciela nieruchomości.
Konieczność zmian
W uzasadnieniu do projektu wskazano, iż obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 89), choć przyznaje roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określonym grupom użytkowników, niejednokrotnie nie gwarantuje właścicielom lokali położonych w budynkach wielolokalowych możliwości realizacji tego roszczenia.
Zgodnie bowiem z zasadą prawa cywilnego, użytkowanie wieczyste nie może istnieć na gruncie, który stanowi w części własność prywatną. Tym samym do przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Wprawdzie ustawa o przekształceniu z 2005 roku umożliwia wystąpienie z żądaniem przekształcenia przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, jednakże w takim przypadku sprzeciw chociażby jednego współużytkownika wieczystego blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Powyższe skutkuje przedłużeniem procesu przekształcenia, a niejednokrotnie przekształcenie w ogóle nie dochodzi do skutku.
Cel zmian
Projektowana ustawa ma na celu rozwiązanie problemów przy wykonywaniu prawa współużytkowania wieczystego i przekształcaniu tego prawa we współwłasność, poprzez ustawowe przekazanie prawa własności gruntu na rzecz właścicieli lokali. Takie przekształcenie wiązałoby się również z ostatecznym ustaniem obowiązku wnoszenia corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego po upływie okresu 20 lat, w którym uiszczana będzie opłata przekształceniowa.
